Yasaların sağlamış olduğu emlak ve gayrimenkul konusu içinde Borçlar Kanununda yer alan 404. maddesine göre ortaya çıkan Emlakçı ve Emlakçılık tarifi şu şekilde tarif edilmekte: “Tellallık, bir akittir ki, onunla tellal, ücret mukabilinde bir akdin yapılması imkanını hazırlamaya veya akdin icrasına tavassut etmeye memur edilir. Tellallık umumi surette vekalet hükümleri caridir. Gayrimenkul tellallığı akti yazılı yapılmadıkça muteber olmaz” Buna göre “Emlakçılık” tarifi için odalar ve yetkili birçok kuruluş tarafından kullanıcılara sunulan bir sertifika ile gerçekleşen aracılık veya (broker) hizmeti olarak adlandırılmakta. Tabi bu alanda yasal bir boşluk olduğu herkes tarafından bilinirken halen emlakçılık kuralları ve işleyişi tam ifadeyle yasal bir alana sahip olmadığı bilinmekte. Şuan bu yeni trend mesleği hemen hemen herkesin yapabilmesi mümkün gibi görünürken: Kasap Osman, Kapıcı Mehmet, Bakkal Şemsi gibi birçok meslek grubu, kendine ait bir meslek olamamasına karşın bir yönü ile bu işi yapmakla kendini mükellef olarak tanımlayabiliyor.
Emlak ve Emlakçı Nedir?
Bu sebepledir ki Emlakçılık alanında saygınlık ve güven konusu tartışılmaya açık olarak yorumlanabilir. Mesleğin çoğunlukla emeklilerin yoğun olarak tercih ettiği bir iş olarak adlandırılmakta. Bunun temel sebebi de bu meslek sahasının aylık bir ücrete tabi olarak görülmemesi olarak yorumlanmakta. Nasıl olsa belirli bir emekli maaşım var,bu işten ortaya çıkan para da bana kar kalır, düşüncesi ile görülmekte. Emlakçının elde edeceği kazanç, tecrübe, bilgi birikimi ile başarısı kişiden kişiye farklılık gösterebilir.
Emlak Nedir – Emlakçı Ne Yapar Ve Neler Yapmalıdır?
Belli bir alandaki gayrimenkulün genel satış, gayrimenkul kiralama ve pazarlama sistemini yöneterek, bu bölümlerin satış, genel kiralama sözleşmesini hazırlamaya, Emlak beyannamesi düzenlemeye muktedir bir şekilde düzenli bir portföy oluşturarak özel pazarlama teknikleri ile birlikte gayrimenkulün sunumunu hazırlar.
–Emlakçı, Tapu Mevzuatını Bilmeli!
Gayrimenkul alanında tapu İşlemleri gerçekleştirmek için (İpotek, Kat irtifakı kurma, Kat mülkiyeti hazırlama ve kurma, ifraz ve tevhit işlemleri, Trampa, Cins değişikliği oluşturma, Hibe (veya bağışlama), Taksim yapma (paylaşım), Tashih (düzeltme işlemi) tüm detayları ile dikkatle takip edilebilmelidir.
-İl ve ilçe belediyelere ait aplikasyon, genel bir alana ait bölge imar planı çıkarma,harita ile plan okumasını, genel alan içinde şehir planlarını incelemesine sahip olunmalı ve bu alanda tecrübeli bir bilgi gerekmektedir.
-Profesyonel bir emlakçı kadastro mevzuatına hakim olması gerekmekte. Kadastro müdürlüklerinden röperli kroki ile birlikte çap belgesi çıkarma, ek olarak mortgage – Konut Kredi kullanma işlerini bilip takip edebilmelidir.
-Tecrübeli ve deneyimli bir emlakçı için gayrimenkul hukuk mevzuatını bilmesi büyük avantaj sağlayacaktır. Uygulamada genel imar, iskân, kat mülkiyeti, kamulaştırma kanunlarına sahip olması önemlidir. Emlak Vergisi başta olmak üzere KDV, V.UK gibi bilgilere de hakim olunmalıdır. Vergi muafiyeti belgesini alma kabiliyeti, ek olarak veraset vergi dairelerinden ilişik kesme ya da gayrimenkul için temiz kağıdı alma, noterden satış vaadi sözleşmesi çıkarma ve oluşturulabilmesi gibi işlemleri gibi konuları yapmaya, devamında gayrimenkul hizmetlerinin tamamına; satıcı,alıcı,kiracı üçgeninde aracılığı ya da komisyonculuğu meslek olarak kabul etmiş olan kişi olarak tanımlanmakta.
Emlakçı Neleri Yapamaz?
Halka hizmet için görev yapan Emlak komisyoncusu için, kendisine kapora ödenmesi için sunulan vekaletname olmaksızın kapora alması söz konusu olamaz . Kapora konusunda, alım ve satım ile ilgili, satıcı ya da kiralayan imzası alınarak teslim edilmekte. Emlak Komisyoncusu’nun yer gösterme gibi konuları için de ücret alamadığı bilinmelidir. Genel Emlak komisyonculuğunu meslek olarak üstlenmiş olan kişiler dışında bulunan kişi ve kuruluşlar ile birlikte (Apt. Yöneticisi, Kapıcı, diğer meslek gurupları gibi) Emlak Komisyoncularına sunulan bazı yetkileri ile ünvanları kullanabilmeleri de söz konusu değildir. Vatandaşı mağdur duruma düşürdükleri gibi , fatura kesmemeleri durumunda devleti de zarara uğratmakta olduğu unutulmamalıdır. Bu tür hizmet verdiğini iddia eden kişi ve kuruluşlarla irtibat kurmamanız önerilir.
Emlakçı ve Emlak Hizmetleri
Bu tür konuların vergi kaçakçılığı konularına gireceğini ve Emlak Komisyoncusu’nun vergi levhasını aynı zamanda odaların sunduğu sicil belgesini görme ile ilgili ısrarcı olmak önemli. Bu belgeleri ellerinde bulunmayan Emlak Komisyoncuları ile iş yaparak zarara uğramanız durumunda hakkınızı arayıp geri alabileceğiniz bir mesleki alanın yer olmadığını unutmamanız önemli. Odaların resmiyetine kayıtlı olan Emlak Komisyoncuları , satın alacağınız ya da kiralayacağınız belli bir gayrimenkulün durumu ile ilgili sizin adınıza araştırma yapabilecek görevlere sahip bir bilgiyi taşıyabilmelidir.
Emlakçılıkta Mecburi Standard Tebliği
(Genel Tebliğ No: ÖSG-2003/59) Sanayi ve Ticaret Bakanlığından Sayı: 25162 08 Temmuz 2003 Tarihli Resmi Gazete’de yer alan bilgilere göre;
Emlak Komisyoncusu: Emlak konusunda gerçek hak sahiplerinin talebi ile ilgili hazırlanan süreli ya da süresiz iş sözleşmesi oluşturarak; taşınmazın belli bir alımı, satımı, rehin işlemleri gibi aynı hak tesisi ile ilgili bütün hukuki – teknik işlemleri ve kiralanması ile ilgili aracılık sağlayan ve kiralama işlemleri sonrasında hizmetleri sağlayan, bu alanda gerekli durumda danışmanlık, bilirkişilik aynı zamanda ekspertizliğini sunan ve bu konularla ilgili şekilde gereken form, beyanname gibi belgeleri doldurup, bu iş ve gerekli olan işlemleri kendi ismine oluşturulmuş bir iş yerinde gerçekleşen kişi ya da kuruluş olarak adlandırılmakta.
Yine Türk Ticaret Kanunu’nun 12. maddesinin onikinci bendi ile Ticaret sicili nizamnamesi’nin Ondördüncü mad. Tellallık, komisyonculuk ile sair aracılık işlemlerini yapmak üzere oluşturulan müesseseleri, “Ticarethane” ; bunları işletenleri de ‘Tacir’ şeklinde ifade edilmiştir. Konu ile ilgili borçlar kanunu’nun 404. maddesine göre: “Gayrimenkul Tellalliği yazılı olarak yapılmadıkça geçerli değildir” ifadesi de yer almaktadır. Bu nedenden ötürü, Türk Ticaret Kanununun 12. maddesine göre Tellalik ve emlak komisyonculuğu ile ilgili bir bağlantı da söz konusudur. Bu belirtilen Borçlar Kanunu’nun 404-405-406-407 ile 409. maddelerine göre; konu ile ilgili komisyoncuların temin edecekleri ücret ve çalışma usulünü belli oranda da olsa belirleyici hükümler yer almaktadır. Devamında 507 sayılı Esnaf ve Sanatkarlar kanunu’nun 3153 sayılı kanunla değişik 6. maddesi gereğince kurulan, Esnaf ve Sanatkar ile Tacir ve sanayiciyi belirleme koordinasyon kurulunun 24/6/1997 tarih ve 9. kararı ile; emlak komisyonculuğu esnaf ve sanatkarlar kolları arasında hizmetle ilgili meslek kolları bölümüne dahil edilmiştir. Bu karar 22/01/1999 tarih ve 23588 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girdiği bilinmekte. Bu kanunun yürürlüğe girmesinin ardından, çeşitli illerde emlak komisyoncuları odaları kurulmaya başlamıştır. Bir meslek kurulusu olan bu odalar, Anayasanın 135. maddesinde belirtildiği üzere; belli bir mesleğe üye olanların, müşterek ihtiyaçlarını karşılamak, mesleki faaliyetlerini kolaylaştırmak, mesleğin genel menfaatlere uygun bir şekilde gelişmesini sağlama için kurulduğu bilinmelidir.