Günümüzde konut kredisi başvuruları ile günden güne konut satışı artış gösterirken ev alırken birçok konuya dikkat etmek gerekiyor. Güncel yasalar doğrultusunda ev alırken nelere dikkat edilmeli gibi konular birçok kişi tarafından ya bilinmiyor ya da eksik bilgiler doğrultusunda büyük hatalara sebebiyet verebiliyor. Özellikle Kentsel Dönüşüm yasaları çerçevesinde 2B gibi birçok konuda detaylı bilgiye sahip olmak konut satış ve alışı için oldukça önemli. Gayrimenkul konuları içinde özellikle ev alırken nelere dikkat edilmesi gerektiği konusunda tüm detayları Köksal Emlak Gayrimenkul bilgi sayfasında tüm detayları ile bulabilirsiniz.

Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

1. Ev için ayıracağınız ve ödeyeceğiniz bütçenizi net olarak belirlemelisiniz.
2. Sizin için mantıklı görünen ev seçeneklerini dikkatle gözden geçirin.
3. Satın almak istediğiniz ev için farklı birinin aracı olup olmadığını kontrol edin.
4. Almak istediğiniz evin krediye uygunluk şartları nelerdir öğrenin.
5. Ev için talep edilen fiyat ile piyasa değeri için bir kıyaslama yapın.
6. Evin üzerinde olabilecek ipotek ya da haciz kaydı olup olmadığını öğrenin.
7. Konutun iç boyası yeni yapıldıysa evde rutubet olup olmadığını dikkat edip inceleyin.
8. Evin belirli noktalara ulaşım seçeneklerini ve sosyal alanlara olan yakınlığına bakın.
9. Evin yer aldığı yerdeki apartman düzeni ile komşuluk ilişkilerini öğrenin.
10. Satın alınacak olan evde kiracı bulunuyorsa kira sözleşmesi şartlarına bakın.

Konut Kredisi Başvurusunda Dikkat Edilmesi Gerekenler Neler?

• Konut kredisi veren bankaların kredi seçeneklerini karşılaştırıp inceleyin.
• Kredi ödeme planınızı kendi bütçenize göre hazırlayın.
• Konut kredisinde alınan dosya ve sigorta masrafı ayrıntılarını inceleyin.
• Kredi işlemlerinde kredi kartı, otomatik ödeme talimatı verme gibi ek ürünleri sorup öğrenin.

Tapu İşlemleri Sırasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

1. Konut alımlarında gerekli evrakları hazırlayıp gidin.
2. Konutu tapuya almış olduğunuz fiyat üzerinden beyanda bulunun.
3. Ev için ödenecek tapu harcının kim tarafından ödeneceğini öğrenin.

1- Ev Ararken Dikkat Edilmesi Gerekenler Neler?

Ev Kredi Bütçenizi Sorunsuz Şekilde Belirleyin

Ev araştırması için ekonomik ödeme yöntem ve miktarlarını belirleyip, gereksiz vakit kaybına engel olma ve genel anlamda uzun süren bu süreçte boşa zaman kaybı için önem arz etmekte. Konut için bütçe belirlenmesindeki en önemli ayrıntıların başında gelir miktarına göre ne miktarda kredi çekebileceğinizi tahmini olarak belirlenmesi olacaktır.

Mantıklı Evleri İncelemeye Alın

Konut sahibi olma günümüzde daha kolay gibi görünen fakat geri dönüşünün zor olduğu bir süreç olarak yorumlanmakta. Ev almaya karar vermeden önce tüm avantajlı ve uygun konut alma seçeneklerini bir ön filtreden geçirerek, sonraki süreçte pişman olmamak adına oldukça önem arz etmekte.

Ev alırken dikkat etmeniz gereken filtreleme yöntemleri için:

• Evin bulunduğu yer ve konumu, 
• Konut fiyatı,
• Evin büyüklük ve genişliği,
• Evin kaçıncı katta olduğu ve cephesi,
• Belirli noktalara ulaşım imkânları, 
• Konut satış işleminde güvenilir bir emlâkçının olup olmadığı,

Bununla birlikte bu listeyi tercihlere göre daha da uzatıp, sizin için uygun ev alma seçeneklerini geniş bir alana yayabilirsiniz.

Satın Alacağınız Ev İçin Farklı Bir Aracı Olup Olmadığına Bakın

Satın alınacak bir ev için fiyatına göre genel anlamda emlak ofisleri yasal prosedüre dayanarak %2 + KDV biçiminde alıcı ve satıcıdan komisyon alabilmekte. Ödenmesi planlanan komisyon oranının belli oranda yüksek çıkması ev alımı için yapacağınız diğer masraflarla beraber sizi ekonomik anlamda zora sokabilir. Bunun için ev araştırması için ya sahibinden bir evi incelemeniz veya emlâkçı komisyonunu da göz ardı etmemeniz gerekiyor.

Satın Alınacak Ev Krediye Uygun mu? Şartlarını Öğrenin

Satın alınmak istenen krediye uygun değil ise boşa çaba göstermek, zaman kaybı ile birlikte bu konuyu kredi kullanılacak bankaya ekspertiz ücreti ödeyip öğrenmeniz ile, mevcut ekspertiz ücreti iade edilmemesinden dolayı nakit kaybı yaşamanıza da sebep olacaktır.

Krediye Uygun Evin Özellikleri Neler: 

1. Mevcut evin kat irtifakı ya da mülkiyeti bulunması,
2. Yeni yapılan bir ev ya da bina ise birçok banka için minimum % 80 oranında tamamlanmış olması şartı,
3. Daha sonra evin projesine aykırı ve olumsuz bir değişiklik yapılmamış olması,
4. Evin tapusunda niteliği “mesken” şeklinde ibare bulunmalı ve kullanılması,
5. Evin tapusu hisseli görünüyorsa bütün hissedarlar mevcut paylarının satışını gerçekleştirmesi, 
6. Konutun alınacağı kişinin, anne, baba, kardeş ile kardeşinin çocukları olmamasına dikkat edilmeli,
7. Anne ile babanızın kardeşleri ve eşlerinden konut alımı yapmanız halinde bile bankalar kredi başvurusunu muvazaalı yani şüpheli işlem kapsamında görüp ret

Piyasa Değeri İle Evin Değerini Kıyaslayıp Karar Verin

-Konut fiyatını net bir şekilde belirlemek kolay bir işlem gibi görünmese de, ekspertiz firmalarının da sürekli olarak kullanmış olduğu “muadili ev” ya da “kira fiyatlarına” göre ev fiyatı belirleme sistemlerini kullanabilirsiniz.

-Muadili konut sistemi için benzer konum, metrekare ile katta bulunan tüm konutların fiyatlarının ortalaması alınarak gerçekleştirilmekte. Bu sisteme göre dikkat edilmesi gereken en önemli noktanın ise muadili konutun benzer bir durumda olması olarak görülebilir.

-Kira bedeli yöntemi için bir tanımlama yapacak olursak almayı düşündüğünüz konutun muadillerinin kira fiyatı ortalama tutarının 215 ile çarpılması ile ortaya çıkan konut fiyatının ortaya çıkmasıdır. Bu sonuca göre 215 sayısında, son dönemde gerçekleşen hesaplamalarda kira yatırımının ortalama geri dönüşüm süreci olarak belirtilmekte.

-Belirtilen yöntemlerin tek tek uygulayıp ortaya çıkan rakamların ortalamasını almanız halinde, daha net bir konut fiyatlaması yapmış olacaksınız.

Evin Üzerinde İpotek Veya Haciz Kaydı Olup Olmadığını Sorgulayın

Sahibi olmak istediğiniz evin üstünde haciz kaydı bulunması halinde, haciz kalkmadığı müddetçe kredili veya kredisiz biçimde hiçbir halde evin tapusunu üzerinize almanız mümkün görünmüyor. Konutun ipotekli bulunması halinde ise ipoteği kabul ettiğiniz müddetçi tapuyu üzerinize de alabiliyorsunuz. Fakat mevcut banka ipoteği dışında, şahıs ya da kurum ipoteği olması halinde konut kredisi kullanmanız da söz konusu değil.

Evde Rutubet Var mı, Buna Dikkat!

Yeni ev alırken sürekli şikâyet edilen konuların başında evde rutubet durumu ve rutubet alması konuşulmakta. Özellikle evin iç boyasının yeni yapılması halinde evin rutubet alıp almadığını öğrenmek de güç olmakla beraber, ev dış yalıtımından incelenmesi halinde fikir edinme şansınız da bulunuyor. Eğer konutun rutubet alma durumu bulunuyorsa, bir uzmanın incelemesi de mantıklı olacaktır. Çünkü rutubet bulunan bir evin rutubetini azaltmak ya da ortadan kaldırmak, çoğu kez büyük rakamlar harcanarak masraf yapmanıza sebep olabilir.

Ulaşım – Sosyal Alanlara Erişim Mesafesi

Ulaşım ve sosyal alanlara yakınlık seçenekleri ya da alanlara satın almak istediğiniz evin yakınlık derecesi, özellikle büyükşehirlerde bulunan insanlar için yaşam kalitesini yüksek oranda çıtayı arttıran ve konutun ileride değerlenmesindeki en ciddi kriterlerin başında gelmektedir. Ev için ulaşım seçenekleri ile birlikte, okul, hastane, park, gibi alanlara yakınlık ise eve artı avantaj sağlayan ve zaman tasarrufu oluşturmanıza ortam sağlayan ek fırsatlardır. 

Bina Düzeni ve Komşu Muhit Çevresini Araştırın

Binaya ait ortak alanlarına yönelik yönetiminin kaliteli yapılması ayrıca genel komşuluk ilişkilerin kaliteli olması, satın alınması düşünülen konutta yaşam kalitesini yükseltmek adına önemli bir kriter olarak adlandırılmakta. Hatta bazı hallerde konut satışı yalnızca komşuluk ilişkilerinin kaliteli olmamasından bile kaynaklı görülebilir. Böyle bir durum esnasında ev almaya karar vermeden önce bina sakinleri ile görüşmek çok daha sağlıklısı olacaktır.

Evdeki Kiracının Kira Sözleşmesini İnceleyin

Satın almayı planladığınız evde kiracı bulunuyorsa, mevcut kira sözleşmesi şartlarına detaylı bir şekilde bakmanız ve bu çizgide karar vermeniz oldukça önem arz etmekte. Çünkü evi satın almanız durumunda sözlü biçimde bile gerçekleşmiş olsa kira sözleşmesini de yasal biçimde aynı şartlar ile devir almış sayılırsınız. Yani sözleşme bitimine dek zam yapmaz ayrıca şartları mevcut kiracı kabul etmediği müddetçe değiştirmeniz de söz konusu değildir. Beraberinde kira sözleşmesi devam etmekte olan kiracıyı çıkarmak istemeniz halinde ise, yeni ev araması için yasal şartlarda 6 ay gibi bir zaman dilimi sunmanız gerekmekte.

2- Konut Kredisi Başvurusunda Nelere Dikkat Edilmeli?

Bankalar Arası Kredi Farklılıklarına Dikkat

Herhangi bir bankaya konut kredisi başvurusu yapmadan önce kredi veren bankaların uygun kredi tekliflerini kıyaslayarak önemli avantajlar elde etmeniz mümkün. Örneğin 100 bin lira 10 yıl vade seçeneği için toplam kredi maliyetinde en düşük ve en yüksek konut kredisi teklifi arasında ortalama 20-25 bin lira kadar büyük farklar oluşabiliyor.

Ayrıca karşılaştırmaları genel faiz oranı kullanmadan, kredi için çekilecek bütün masrafların faiz oranına eklenerek hesaplandığı “kredi maliyet oranı” tutarına bakarak yapmanız daha mantıklı bir karşılaştırma sonucu oluşturacaktır.   

Kredi Ödeme Planını Hazırlayın

Ekonomik yapınıza ve maaşınıza yönelik bir kredi ödeme planı oluşturmanız, planladığınız ödemelerinizin düzenli bir biçime dönüşmesi için en önemli planların başında gelmekte. Ödeme planı genel anlamda aylık sabit ödemeli biçimde oluşturulsa aslında artan ya da azalan veya belirli şartlar ile tümüyle kişiye özel olarak da birçok banka tarafından yapılabilmekte. Bankalara konut kredisi başvurusu yapmadan önce kendiniz için istediğiniz faiz ve vade oranlarını sabit ödeme planı ile oluşturmak istiyorsanız ana sayfamızın sol üst kısmında yer alan Kredi Hesaplama seçeneğini kullanabilirsiniz.

Dosya ve Sigorta Ücretlerini Sorgulayın

Yasal anlamda kullanılan kredinin % 0.5 oranında dosya masrafı krediler için tahsil edilebilmekte. Fakat kredi kullanımında üçüncü kişi ve kurumlara yönelik bankalar tarafından gerçekleştirilen ekspertiz, ipotek ödemesi ve sigorta masrafı gibi giderler, dosya masrafı alanında yasal biçimde eklenmemekte. Bu bağlamda özellikle kredi sigorta masrafları bir çok bankada farklı ve bazı hallerde yüksek hesaplanabilmekte. Bunun için bankadan konut kredisi başvurusu yapmadan önce belirtilen sigorta masraflarına bakmanızda yarar olacaktır.

Ayrıca birçok banka konut kredisi talebi ile müşteriden ek birkaç hizmet ya da hizmet almanızı isteyebilir. Bu ek ürün ve hizmetler genellikle kredi kartı alma, faturalarınızı otomatik ödeme talimatı ile mevcut bankaya taşımanız olabilmekte. Bu talepleri kabul etmemeniz halinde ise size başta sağladığı uygun kredi faiz oranlarını birkaç baz puan yükseltme seçeneğini devreye sokabilmekte.

3- Tapu İşlemleri Yapılırken Bunlara Dikkat Edin

• Evrakları önceden hazırlayın
• Bütün ev alıcı ve satıcıların nüfus cüzdanı ya da vekâletlerinin aslı ve fotokopisi,  
• Bütün konut alıcı ve satıcıların vesikalık fotoğrafı (satıcılar 1, alıcılar 2 tane),
• Konut İçin Zorunlu Deprem Sigortası,
• Evin bağlı olduğu belediyeden alınan rayiç bedeli,
• İlgili evin tapu aslı (tapular çıkmaması durumunda istenmez), 
• Kredi kullanımı için banka ipotek belgeleri,
• Tapu müdürlüklerine bu belgeler ile başvuru yapıp satış işlemi adına randevu almanız gerekmekte.

Evin Tapu Beyanına Dikkat Edin

Evi satın alırken tapuya satış bedelinin, gerçek fiyattan düşük gösterilmesi sonrasında alıcı ile satıcının büyük cezalar ile karşı karşıya gelmesi anlamı taşıyabilir. Gelir İdaresi incelemesinin neticesi olarak beyanın eksik olması halinde tespiti olursa, eksik beyan edilen rakamın harç bedellerini gecikme faizi ile tespit edilen genel harç tutarının %25’i oranında vergi tutar cezası verilebilir. Beraberinde bu halde kullanılan konut kredisi tutarında tapuya satış bedeli beyanında bulunmak da tam olarak yeterli görülmemekte. Çünkü Gelir İdaresi de dâhil olmak üzere bütün kurumlar evin %80’ine kredi kullanıldığını ortaya koyuyor.

Ek olarak mevcut evi 5 sene içinde satışını gerçekleştirmeniz halinde Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplaması da söz konusu olabiliyor. Şayet bu aşamada alım esnasında tapuya harç bedelini az ödemek adına düşük bir tutarda gösterdiyseniz, çok yüksek vergi cezaları da söz konusu olabilmekte.

Tapu Harcı Ödemelerini Gözden Geçirin

Aksine bir anlaşma bulunmadığı müddetçe, yasal biçimde alıcı ile satıcı tapu harcı ile tapu döner sermaye tutarını yarı yarıya ödemesi gerekmekte. Fakat Türkiye’de alıcı ile satıcı arasında bir anlaşma olmasa dahi genel uygulama biçiminde bu masrafları alıcının ödemesi beklenir. Bu konu özellikle satış işlemleri esnasında bazı sorunlara sebep olabilmekte. Bunun için konut fiyatı pazarlığı gerçekleşirken bu masrafların nasıl ödeme işleminin yapılacağını kesinleştirmek adına doğru bir seçenek olacaktır.

Belirtmiş Olduğumuz Konuların Dışında Ya Da Bunlara Benzer Aklınıza Takılan Sorularınızı Aşağıdaki Yorum Kısmına Yazın, En Kısa Zamanda Yanıtlayalım..